5 ΚΛΑΣΣΙΚΑ ΛΑΘΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η εκτίμηση ακινήτου είναι το πρώτο και το σημαντικότερο βήμα στην διαδικασία αγοραπωλησίας. Εάν αυτό το πρώτο βήμα δεν έγινε σωστά, πολύ πιθανόν ότι θα πάνε στραβά και όλα τα υπόλοιπα.
Πολλές φορές, οι ιδιοκτήτες ακινήτων πιστεύουν ότι μπορούν βγάλουν μόνοι τους την τιμή του ακινήτου, αλλά ο δρόμος αυτός είναι γεμάτος παγίδες.

Παρακάτω σας δίνουμε για παράδειγμα  5 κλασσικά λάθη στην εκτίμηση των ακινήτων από τους ιδιοκτήτες:

1. Όταν υπολογίζουμε την τιμή του ακινήτου ανάλογα με το τίμημα που πληρώσαμε για αυτό πριν από μερικά χρόνια:

«Το σπίτι αυτό εμένα μου κόστισε τόσα €€€ ή και παραπάνω, θέλω τουλάχιστον να πάρω πίσω τα χρήματά μου».

Δυστυχώς ή ευτυχώς, η αγορά ακινήτων δεν μένει στάσιμη. Για την αγορά δεν έχει καμία απολύτως σημασία, τι ποσό έχει δοθεί για κάποιο ακίνητο στο παρελθόν. Σημασία έχει μόνο, σε τι τιμές πωλούνται σήμερα παρόμοια ακίνητα. Όταν αγνοούμε την κατάσταση στην ανταγωνιστική αγορά, το μόνο που καταφέρνουμε είναι να βοηθάμε να πωλούνται πιο εύκολα τα άλλα ακίνητα της γειτονιάς.   

2. Όταν υπολογίζουμε στην εκτίμηση όλο το κόστος που έχουμε επενδύσει στο ακίνητο, π.χ. ανακαίνιση, έπιπλα, άδεια δόμησης (όταν μιλάμε για οικόπεδο).

«Ξέρετε τι ανακαίνιση έχω  κάνει εδώ;; Μόνο και μόνο το τζάκι μου κόστισε τόσα €€€!»

Εννοείται, ότι η καλή κατάσταση ακινήτου παίζει ρόλο στην εκτίμησή του, ειδικά εάν η ανακαίνιση ήταν ριζική και το ακίνητο δεν έχει κατοικηθεί από την στιγμή της ολοκλήρωσής της.

Αλλά πολλές φορές, οι ιδιοκτήτες δίνουν μεγάλη αξία σε κάποια πράγματα, τα οποία μπορεί να μην ταιριάζουν στα γούστα του αγοραστή και να του είναι εντελώς άχρηστα. Κανένας αγοραστής δεν πληρώνει π.χ. για παλαιομοδίτικα φωτιστικά ή μεταχειρισμένα  ογκώδη έπιπλα, τα οποία ίσως και να πετάξει μόλις υπογράψει το συμβόλαιο.

3. Όταν υπολογίζουμε το κόστος ακινήτου βάσει της υποθετικής ανάπτυξης περιοχής σε κοντινό ή μακρινό μέλλον.

«Σε λίγο καιρό η τοποθεσία αυτή θα αποκτήσει μεγάλη αξία» – οι Θεσσαλονικείς συνήθισαν να ακούνε αυτή την ατάκα από τότε που ξεκίνησαν τα έργα του μετρό. Τα χρόνια περνάνε, αλλά τα επενδυτικά ακίνητα στις περιοχές κοντά σε στάσεις μετρό ακόμα περιμένουν την στιγμή της δόξας τους.  

Αυτήν την παράμετρο εκτίμησης μπορούμε να την χρησιμοποιούμε μόνο post factum – αφού δηλαδή, η τοποθεσία όντως έχει αποκτήσει αξία, π.χ. αφού μπει σε λειτουργία το μετρό της Θεσσαλονίκης. Μέχρι τότε, το επιχείρημα δεν έχει μεγάλη βαρύτητα.

4. Όταν υπολογίζουμε την τιμή του ακινήτου βάσει των προσφορών που είχαμε λάβει κάποτε:

«Πριν από 10 χρόνια μου έδιναν τάδε ποσό €€€ γι’ αυτό το ακίνητο, αλλά εγώ τότε δεν ήθελα να το πουλήσω. Τώρα όμως θέλω».

Όπως είπαμε στην παράγραφο #1 – η αγορά δεν μένει στάσιμη! Μην συγκρίνουμε π.χ. τιμές για τα οικόπεδα ή για τις μεζονέτες στο Πανόραμα της προ κρίσης εποχής με το σήμερα. Όποιος ιδιοκτήτης δεν δέχτηκε τότε την προσφορά, να μην νομίζει ότι η ίδια προσφορά ισχύει και σήμερα.

5. Όταν βάζουμε υπερβολική τιμή ακινήτου, περιμένοντας έναν ξένο επενδυτή:

«Το ξέρω ότι για τον Έλληνα μπορεί να είναι ακριβό, αλλά εγώ θέλω να το πάρει ένας ξένος επενδυτής – Ρώσος, Κινέζος κτλ. Αυτοί θέλουν GoldenVisa και δίνουν πολλά λεφτά».

Ο τρόπος σκέψης αυτός είναι λάθος. Όχι λόγω της σημερινής κατάστασης με την πανδημία και τις καραντίνες. Το αντίθετο, η εποχή αυτή πιο πολύ βολεύει για μεγάλες επενδύσεις, γεγονός που αποδεικνύεται καθημερινώς.

Αλλά είναι λάθος, επειδή οι ξένοι επενδυτές, που έχουν τα χρήματα, είναι και οι πιο έξυπνοι και απαιτητικοί πελάτες. Δεν πρόκειται να κάνουν μια επένδυση χωρίς να ελέγξουν μέχρι την τελευταία λεπτομέρεια την κατάσταση και τις τιμές της αγοράς, και δεν πρόκειται να πληρώσουν ούτε €1 παραπάνω από την σωστή εμπορική τιμή του ακινήτου.

Ο τρόπος για να κάνουμε από την αρχή μια σωστή εκτίμηση ακινήτου, δεν είναι τόσο απλός, και σίγουρα χρήζει μιας επαγγελματικής άποψης. Υπάρχουν πάρα πολλές παράμετροι που μπαίνουν σε σύγκριση, και ακόμα και ο πιο έμπειρος σύμβουλος ακινήτων για να την κάνει σωστά, θα πάρει τον χρόνο του μέχρι να τα υπολογίσει όλα και να βγάλει ένα σωστό αποτέλεσμα.  Η εκτίμηση που θα βγάλει όμως, πρέπει να είναι δίκαιη απέναντι και στις δύο πλευρές (πωλητής + αγοραστής). Μ’ αυτόν τον τρόπο, στην αγορά θα βγει ένα ακίνητο σε μια σωστή και ανταγωνιστική τιμή, έτοιμο να πουληθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Παυλίδη Έλενα – Σύμβουλος ακινήτων